敷地権付き区分建物とは？
マンションの一室のように
一棟の建物の一部を独立して
所有できる建物を「区分建物」といいます。
マンションの敷地となっている土地を
この「区分建物」と一体として処分できるように、
「区分建物」の権利を移転すると
敷地の土地の権利も一緒にくっついていくのが
「敷地権付き区分建物」です。
反対にいえば、
敷地の土地の権利だけを
切り離して移転することはできません。
区分建物と敷地の土地は運命共同体なわけです。
現在新しいマンションは
ほとんどがこの「敷地権付き区分建物」です。
不動産登記上大切なポイントは、
敷地権が設定された以降の区分建物の権利証は
土地の権利証も兼ねているということです。
つまり権利証は区分建物のだけ一つとなります。
これに対して、
古いマンションのなかには、
区分建物に敷地権が付いていないものもあります。
この場合には区分建物に敷地の土地の権利は付いてこないので、
土地の権利はマンションの区分建物の所有者全員の共有状態となります。
不動産登記上、先ほどの敷地権付き区分建物との大きな違いは
区分建物に敷地の土地の権利はくっついてこないので、
土地にも独立して権利証があるということです。
敷地となっている土地が複数あればそれぞれに権利証があります。
区分建物の権利は取得したが敷地の土地の権利は取得できなかったという
おそろしい事態が生じないようにくれぐれもご注意下さい。
さて、次からが本題です。
通常は、
マンションに敷地権が設定されれば
その区分建物すべてにおいて、
敷地権付き区分建物です。
反対に、敷地権が設定されていなければ
その区分建物すべてに敷地権は付いてこらず
土地は共有状態になっていると思います。
ただ稀に同じマンションなのに
敷地権付きの区分建物と
敷地権が付いていない区分建物が混在するケースがあります。
先ほども述べたように
敷地権が付いている区分建物と
付いていない区分建物では
不動産の取引上大きな違いがありますので、
登記事項証明書を見たときに
これらを峻別する必要があります。
まずはこちらの区分建物の登記事項証明書を見てください。
お気づきでしょうか？
一棟の建物の表示欄には
「敷地権の目的である土地の表示」があるのに対し、
専有部分の建物の表示欄に
「敷地権の表示」がありません。
したがって、
こちらの区分建物は
敷地権付きでない区分建物になります。
同じマンションのうち
敷地権付き区分建物の登記事項証明書も見ておきましょう。
こちらの専有部分の建物の表示欄には
「敷地権の表示」が記載されております。
したがって、こちらの区分建物は敷地権付きとなります。
敷地権付きでない区分建物は
土地の共有持分についても移転登記をしなければならないため、
土地の権利関係を登記事項証明書で確認しなければなりません。
敷地権付きと敷地権が付いていない区分建物が混在するマンションは
建物を建てた後しばらくしてから敷地権を設定していると思いますので、
「〇〇番、〇〇番、〇〇番、〇〇〇番共有持分を除く共有持分全部敷地権」
と甲区欄に記載されているはずです。
そして甲区欄の区分建物所有者の該当する共有持分を確認し、
必要な権利証の「受付年月日・受付番号」を確認します。
このように敷地権付きでない区分建物は
敷地の土地の権利証を準備する必要があり、
区分建物に加え、
土地の共有持分についても移転登記しなければなりません。
よく考えたらなんでもないことですが、
一棟の建物の表示欄に
「敷地権の目的である土地の表示」と記載されていると
反射的に敷地権付き区分建物であると思い込んでしまいそうな方は要注意です。
稀なケースではあると思いますが、
今回このような物件にあたりましたので
本記事を作成してみました。
参考になれば幸いです。
