建物の増築部分が未登記かどうかどうやったらわかるの？
建物の増築部分が未登記であるかどうかは、固定資産評価証明書（または納税通知書）と登記事項証明書を見比べることによってわかります。
例えば、固定資産評価証明書等に記載されている建物の床面積が登記事項証明書に記載されている建物の床面積と異なっていたり、固定資産評価証明書等に記載されている建物自体が登記事項証明書には記載されていなかったりする場合があてはまります。
ただし、固定資産税評価証明書に「増築」と明確に記載されていなければ、登記事項証明書と床面積の異なる建物や存在しない建物が附属建物である場合もあります。未登記の建物が増築であるのか附属建物であるのかで登録免許税の計算方法が異なる場合がありますので、固定資産税評価証明書から読み取れない場合は、発行元である固定資産税課に確認した上で法務局と相談してみましょう。
未登記増築部分の登録免許税の計算方法
関西においては、増築部分の未登記部分について、登録免許税額に算入する扱いとなるケースが多いです。附属建物の登録免許税についてはケースバイケースとなります。
未登記の増築部分や附属建物の登録免許税の計算方法については、全国統一したルールはないので、不安な場合は必ず登記を申請する法務局に相談するようにしましょう。われわれ司法書士も登録免許税の計算方法については逐一確認することが多いです。
具体的な事例における登録免許税の計算方法
さてそれでは増築部分が未登記である建物の具体的な登録免許税の計算方法をみてみましょう。
ある建物の登記事項証明書の床面積を確認すると（１階３０．２４㎡ ２階２８．２７㎡）と記載されています。一方、固定資産評価証明書は下のとおりとなります。なお、登記事項証明書上の床面積は１階部分と２階部分とに分けて記載するのに対し、固定資産評価証明書では１階部分と２階部分とに分けず、合計した床面積が記載されます。あわてて床面積が異なると判断しないように注意してください。
上記図の一番下の家屋を見ると床面積が５８．５１㎡となっていることから、登記事項証明書の家屋（1階３０．２４㎡＋２階２８．２７㎡＝５８．５１㎡）とぴったり同じであることがわかります。しかし、下から２番目の家屋については、登記事項証明書には記載されておらず、また家屋番号の記載もないことから未登記の家屋であることがわかります。また増築区分に増と記載されていることから増築部分であることもわかります。
したがって登録免許税を算出するための課税評価額は本体部分（2,565,914円）と増築部分（240,673円）の合計額となります。
固定資産評価証明書は市区町村役場によって異なりますので、上記固定資産評価証明書は一つのサンプルとして受け取ってください。
